February 2020 25 / سه‌شنبه ۰۶ اسفند ۱۳۹۸
کد خبر: ۳۲۴۰۸۴
۰۸ بهمن ۱۳۹۸ - ۱۴:۲۹
0
پول نیوز - فاصله نرخ زمین با مسکن در پایتخت به بیشترین میزان طی ۲۸ سال گذشته رسید. آخرین اطلاعات مربوط به بازار ملک نشان می‌دهد بهای فروش هر مترمربع ملک کلنگی در تهران ۴۲/ ۱ برابر نرخ آپارتمان شده است که یک نسبت بی‌سابقه محسوب می‌شود.

افزایش سود خانه گلنگی در مقایسه با آپارتمان‌ها

 

به گزارش پول نیوز، این فاصله طی دو دهه گذشته به دلیل سبقت تقاضای ساخت‌وساز از عرضه ملک قابل تخریب، روند صعودی داشته است.

 نیمه اول امسال شدت تورم نرخ زمین، گروهی از سازنده‌ها را متوقف کرد. مطابق الگوی تغییر فاصله نرخ زمین و مسکن در دوره‌های پساجهش انتظار می‌رود نسبت فعلی وارد مسیر کاهشی شود.

سطح نرخ یک متغیر داخلی در بازار مسکن درحال‌حاضر به حدی رسیده که تاثیر آن هم روی نرخ مسکن و هم روی رفتار عرضه‌کنندگان مسکن نوساز اثر محسوسی داشته است. این متغیر «قیمت زمین» است که اکنون هم‌پای متغیرهای بیرونی بازار مسکن همچون نرخ تورم عمومی، نوسان‌های ارزی و انتظارات تورمی، زمینه‌ساز رشد نرخ مسکن شده است.

در بازار کنونی نرخ زمین به‌عنوان یک پارامتر بالابرنده نرخ مسکن نقش زیادی در نوسان قیمتی مسکن ایفا می‌کند. در طول ادوار گذشته نیز این پارامتر همواره اثر بالابرندگی نرخ مسکن را ایفا کرده، به این معنا که در زمان‌هایی که نرخ زمین کاهش یافته، اثر کاهشی محسوسی روی نرخ مسکن نداشته، اما در زمان افزایش نرخ زمین، بازار مسکن نیز بلافاصله اثر گرفته و سطح نرخ مسکن در معاملات رشد کرده است.

بر اساس آخرین گزارش رسمی، میانگین نرخ هر مترمربع زمین و ملک کلنگی در تهران در تابستان امسال نزدیک ۱۹ میلیون تومان بوده و برآورد می‌شود این رقم در پاییز به حول و حوش ۲۰ میلیون تومان رسیده باشد.

به این ترتیب با توجه به اینکه میانگین نرخ هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تابستان حدود ۱۳ میلیون تومان بوده است، نسبت نرخ زمین به مسکن در این فصل به‌طور میانگین ۴۲/ ۱ بوده است. بررسی‌های خبرنگار نشان می‌دهد این نسبت از سال ۷۰ که اطلاعات آماری مربوط به میانگین نرخ زمین و مسکن در دسترس است تا کنون، یعنی در طول ۲۸ سال اخیر بی‌سابقه بوده است.

البته پیش از این نسبت نرخ زمین به مسکن به‌صورت رسمی در هیچ‌یک از گزارش‌های آماری بخش مسکن منعکس نشده بود و برای نخستین بار این نسبت را محاسبه و با ادوار گذشته مقایسه شده است که حاوی اطلاعات مهمی از روند تغییرات نرخ زمین و اثر آن بر بازار مسکن است.

تا پیش از نیمه امسال، فاصله نرخ زمین به نرخ مسکن همواره زیر ۴/ ۱ واحد بوده، طوری که میانگین این نسبت در تمام طول ۲۸ سال گذشته ۰۲/ ۱ بوده است.

نگاهی به داده‌های آماری حاکی است نسبت نرخ زمین به مسکن در زمان‌های جهش در بازار معاملات مسکن به حداکثر می‌رسیده و پس از آن در بازار رکودی و در زمان تخلیه حباب قیمتی، این نسبت به حداقل می‌رسیده است.

البته نسبت نرخ زمین به مسکن طی سه دهه اخیر مرتبا یک مسیر افزایشی را طی کرده است، چراکه میزان موجودی زمین در طول دهه‌های اخیر رو به کاهش بوده، در حالی که حداقل تقاضای ساخت‌وساز در بازار همواره در یک نسبت مشخص وجود داشته است.

بررسی خبرنگار نشان می‌دهد بیشترین نسبت نرخ زمین به نرخ مسکن در دهه ۷۰ معادل ۹/ ۰ بوده که در سال ۷۴ همزمان با اوج رونق بازار معاملات رخ داده است و پس از آن این نسبت در رکود سال ۷۶ به ۸/ ۰ کاهش یافته است.

در دهه ۸۰ نیز در دوره اول رونق یعنی سال ۸۲ نسبت نرخ زمین به مسکن ۹۸/ ۰ بوده که در رکود سال‌های ۸۴ و ۸۵ این نسبت به ۹۶/ ۰ افت می‌کند. در عین حال در سال ۸۶ یک دوره جهش نرخ دوباره در بازار مسکن رخ داد که نسبت مذکور را به ۲/ ۱ رساند و در عین حال در رکود سال ۸۸ این نسبت به ۸۲/ ۰ کاهش یافت.

در دهه ۹۰ نخستین اوج‌گیری نسبت نرخ زمین به مسکن سال ۹۲ همزمان با رونق معاملات رخ داد که این نسبت به ۳۴/ ۱ افزایش یافت اما در زمان تخلیه حباب نسبت مذکور در پی رکود معاملات، در سال ۹۵ این نسبت به پایین‌ترین حد خود در این دهه یعنی حدود یک واحد رسید. درحال‌حاضر نیز که نرخ مسکن در تابستان به اوج خود رسید و از مرز ۱۳ میلیون تومان به ازای هر مترمربع فراتر رفت، نسبت مذکور به نرخ بی‌سابقه ۴۲/ ۱ افزایش یافته است.

بنابراین این ارقام نشان می‌دهد روند این نسبت همواره افزایشی بوده که نشات گرفته از کاهش میزان عرضه زمین و کلنگی در بازار مسکن در یک روند مستمر اما تدریجی، تحت تاثیر کاهش ذخیره زمین در پایتخت است.

افزایش بی‌سابقه نسبت نرخ زمین به نرخ مسکن را بسازبفروش‌ها و واسطه‌های ملکی در ماه‌های اخیر کاملا حس کرده‌اند؛ طوری که به شدت از محل افزایش نرخ زمین برای تعریف پروژه‌های جدید تحت فشار بوده‌اند. در واقع سازنده‌ها ناگزیر به خرید زمین با قیمت‌های بالا هستند و در نتیجه ناگزیر هستند قیمت‌گذاری آپارتمان‌های نوساز تکمیل شده قبلی را متناسب با افزایش هزینه‌های ساخت انجام دهند.

این رویه در یک مقطع از تابستان و پاییز امسال حتی سبب شد گروهی از سازنده‌ها به کلی بازار مسکن را ترک کرده و از فروش واحدهای تکمیل شده خود منصرف شوند. در این مقطع زمانی نرخ زمین در اوج بوده و در نتیجه حاشیه سود سازنده‌ها با سطوح فعلی نرخ مسکن که سطح پایینی هم نیست، باز هم قابل توجه نبوده است و سازنده‌ها شروع پروژه‌های جدید را از این بابت که بازار مسکن کشش افزایش نرخ دوباره متناسب با هزینه‌های جدید ساخت را ندارد، متوقف کردند. به این ترتیب افزایش نسبت نرخ زمین به نرخ مسکن در تابستان امسال به شکل بی‌سابقه‌ای توان ساخت را از فعالان بازار مسکن سلب کرد و حاشیه سود آنها را به شدت کاهش داد.

نسبت نرخ زمین و مسکن از اواخر دهه ۷۰ تا سال ۹۰ بسیار به یکدیگر نزدیک و سطح نرخ این دو تقریبا برابر بوده است. در نتیجه نسبت مذکور تا پیش از این اندکی کمتر یا بیشتر از یک بوده است. در دهه ۷۰ میانگین این نسبت ۸/ ۰ و در دهه ۸۰ نزدیک یک بوده است. در مدت سپری شده از دهه ۹۰ نیز میانگین این نسبت ۱/ ۱ بوده اما اکنون به سطح بی‌سابقه بیش از ۴/ ۱ رسیده است.

البته در دوره بلندمدت میزان تورم نرخ زمین همواره ۳ تا ۴ درصد بیشتر از تورم مسکن بوده است، طوری که میانگین تورم سالانه مسکن در این سال‌ها حدود ۲۱ تا ۲۲ درصد اما میانگین تورم سالانه زمین ۲۳ تا ۲۴ درصد بوده است.در نتیجه این روند، درحال‌حاضر نقش زمین در تحولات بازار مسکن بسیار پررنگ شده و به نوعی به پررنگ‌ترین وضعیت در دوره‌های گذشته رسیده است.

تا پیش از این سه متغیر نرخ تورم عمومی، نوسان ارزی و انتظارات تورمی به‌عنوان متغیرهای بیرونی موثر بر بازار مسکن، نقش زیادی در نوسان نرخ مسکن ایفا می‌کرد اما اکنون متغیر نرخ زمین نیز همپای این متغیرها در بازار اثرگذار شده و روی میزان عرضه مسکن، نرخ فروش، تقاضای سرمایه‌ای خرید زمین و نیز میل به تخریب و مشارکت با سازنده از سمت مالک اثر سوء داشته است. در واقع افزایش شدید نرخ زمین نسبت به نرخ مسکن افکار سمت عرضه و سازنده‌ها را به شدت تحت تاثیر قرار داده و در چنین فضایی این پرسش برجسته شده که آینده نرخ زمین و مسکن با این وصف چه خواهد شد؟

اگر بخواهیم آینده نرخ مسکن را با نگاه به رابطه بلندمدت گذشته قیمت‌های زمین و مسکن رصد کنیم، با توجه به تحولاتی که در تابستان امسال در بازار زمین رخ داد و تحولاتی که در ماه‌های اخیر بازار مسکن را متاثر کرد، یک گزینه را می‌توان با احتمال وقوع بالا مطرح کرد؛ اینکه ممکن است این نسبت در پاییز نیز اندکی افزایش یافته باشد که پس از انعکاس آمارهای رسمی قابل اندازه‌گیری خواهد بود، اما در زمستان افزایش نسبت مذکور احتمالا متوقف خواهد شد و حتی ممکن است این نسبت اندکی کاهش یابد.البته تحقق این گمانه یعنی کاهش نسبت نرخ زمین به نرخ مسکن از طریق دو سناریو شدنی است. سناریوی اول کاهش نرخ زمین و سناریوی دوم افزایش نرخ مسکن است که در نهایت منجر به کاهش نسبت این دو خواهد شد.

با توجه به شرایط اخیر بازار مسکن، هر دو سناریو به نوعی محتمل است و البته در عین حال احتمال وقوع هر دو سناریو نیز ضعیف است؛ چراکه کاهش نرخ زمین با توجه به اینکه تقاضای ساخت وجود دارد اما عرضه زمین و کلنگی در بازار بسیار محدود و اندک است، بعید به نظر می‌رسد و از سوی دیگر با توجه به اینکه دوره رونق معاملات مسکن را پشت سر گذاشته و در دوره رکود به سر می‌بریم و میزان معاملات در کف و حداقل ممکن قرار دارد، رشد نرخ مسکن نیز بعید است.

بنابراین احتمالا آنچه در فصل زمستان رخ خواهد داد، ترکیبی از هر دو سناریوی ذکر شده است؛ به این معنا که افزایش تند نرخ زمین احتمالا متوقف خواهد شد و نرخ مسکن نیز وارد فضای ریزنوسان افزایشی می‌شود تا نسبت نرخ زمین به مسکن در نهایت قدری کاهش یابد. در طول ۲۸ سال گذشته تغییرات نرخ زمین گاهی توام با تورم منفی بوده است؛ طوری که اغلب یک سال پس از رکود معاملات مسکن، نرخ زمین نیز کاهش یافته است.

به‌عنوان مثال در سال ۸۸ میانگین نرخ اسمی زمین ۱۷ درصد کاهش یافت و در سال ۹۳ نیز این نرخ با کاهش ۱۴ درصدی روبه‌رو شد. بنابراین کاهش نرخ زمین در ماه‌های آینده و به شکل تدریجی می‌تواند محتمل باشد. اما در عین حال بعید به نظر می‌رسد شیب کاهش نرخ زمین به اندازه‌ای که در دوره‌های قبلی رکود مسکن تجربه شده، محقق شود و احتمالا این شیب ملایم‌تر خواهد بود.

 نکته قابل توجه این است که تورم فصلی زمین در تابستان امسال ۱۰ درصد بوده که در مقایسه با تورم فصلی بهار (تغییرات میانگین نرخ زمین در معاملات بهار ۹۸ نسبت به زمستان ۹۷) حدود ۶ درصد کاهش یافته است. تغییرات فصلی معاملات نیز در تابستان نسبت به بهار کاهشی بوده و در نتیجه احتمال ادامه این روند به شکل منفی شدن تورم زمین نیز قابل طرح است.

ارسال نظرات
نام:
ایمیل:
* نظر:
گزارش مجامع بیشتر
سود ۵۵ ریالی هدیه بیسکویت مادر

سود ۵۵ ریالی هدیه بیسکویت مادر

پول نیوز - مجمع عمومی عادی سالیانه شرکت ویتانا امروز ۲۶ بهمن ماه امروز صبح با حضور ۸۳.۹ درصد سهامداران تشکیل شد.
افزایش سرمایه 74 درصدی «شیران»

افزایش سرمایه 74 درصدی «شیران»

پول نیوز - امروز سه شنبه مجمع عمومی شرکت «سرمایه گذاری صنایع شیمیایی ایران» در خصوص افزایش سرمایه برگزار شد.
«قاروم» و 215 درصد افزایش سرمایه

«قاروم» و 215 درصد افزایش سرمایه

پول نیوز - هیات مدیره «شرکت قند ارومیه» پیشنهاد افزایش سرمایه ۳۶۸ میلیارد و ۴۰۸ میلیون ریالی را به مجمع عمومی فوق‌العاده این شرکت ارائه کرد.
پربازدید
پرطرفدارترین
برای دریافت خبرنامه پول نیوز ایمیل خود را وارد نمایید:
کلیات بودجه ۹۹ از سوی نمایندگان رد شد
با رای اکثریت نمایندگان کلیات بودجه سال آینده کل کشور رد شد.