کد خبر: ۲۳۳۵۶۷
تاریخ انتشار: ۰۱ تير ۱۳۹۶ - ۱۳:۰۷
نباید انگیزه های دولت برای اخذ چنین مالیاتی را از یاد برد؛ تیم اقتصادی دولت برای فاصله گرفتن از اقتصاد نفتی تور مالیاتی خود را گسترده است اما درحالی که در تمام کشورهای جهان از کاهش مالیات برای رسیدن رونق بهره می برند، اینکه تیم اقتصادی دولت دست به تصویب آیین‌نامه‌یی ضد رونق می زند جای سوال دارد.
لزوم اصلاح قانون مالیات مسکنپول نیوز - فرمول جدید مالیات 25درصدی از ساخت و ساز از روز ابلاغ تا کنون زیر تیغ نقد منتقدین بوده و فعالان بازار آن را عامل کاهش عرضه می دانند.

به گفته فعالان بازار مسکن در شرایطی که تمایل چندانی برای ساخت و ساز وجود ندارد اخذ مالیاتی دست‌کم 20درصدی سود اندکی را برای سرمایه گذار باقی می کذارد و سرمایه گذاران در چنین فضایی ترجیح می دهند سرمایه های خود را به طرف واسطه‌گری خریدوفروش ارز و طلا ببرند و حتی سپرده گذاری در بانکها هم جذابتر از ساخت و ساز خواهد بود.

البته معاون وزیر راه از احتمال اصلاح قانون جدید مالیات بر ساخت و ساز و فروش مسکن خبر داده و معتقد است این قانون ایراداتی دارد و به سه نمونه از آن اشاره کرده است: 1- میزان مالیات قابل چانه زنی و مذاکره می شود: در دوره قبل چون قیمت ها ثابت بود میزان مالیات مشخص بود اما هم اکنون چون مسکن صنعتی است که با بخش های مختلف درگیر است و استخراج قیمت و سود آن می تواند متفاوت باشد اصلاحیه جدید، میزان مالیات را قابل مذاکره می کند که این کار نامطبوع است.

2- احتمال دامن زدن به خرید و فروش قولنامه ای: در این آیین نامه ذکر شده مسکن نوساز تا سه سال بعد از اتمام پایان کار شامل مالیات می‌شود و اگر سه سال بگذرد قانونگذار فرض را بر این گذاشته که مسکن برای مصرف ساخته شده و شامل مالیات نمی شود. البته این رویکرد مثبت است ولی این نگرانی را ایجاد می کند که به معاملات غیررسمی و قولنامه ای روی آورده شود.

3- تبعیض بین شرکت های حرفه ای و شخصی سازها: نقد دیگر وارد بر این اصلاحیه این است که عنوان شده شرکت های حرفه ای نسبت به کسانی که املاک خردتر را می سازند مالیات کمتری بپردازند. این می تواند با سیاست های اصلی که باید به سمت ساخت و سازهای حرفه ای تر و حقوقی تر حرکت کنیم تناقض داشته باشد.

البته نباید انگیزه های دولت برای اخذ چنین مالیاتی را از یاد برد؛ تیم اقتصادی دولت برای فاصله گرفتن از اقتصاد نفتی تور مالیاتی خود را گسترده است اما درحالی که در تمام کشورهای جهان از کاهش مالیات برای رسیدن رونق بهره می برند، اینکه تیم اقتصادی دولت دست به تصویب آیین‌نامه‌یی ضد رونق می زند جای سوال دارد.

به اعتقاد ناظران به‌طور حتم این موضوع به عنوان یک فرمول جدید برای احتکار بیشتر مسکن از سوی انبوه‌سازان تلقی خواهد شد.

آنگونه که مهدی سلطان محمدی به خبرنگار پول نیوز گفت: اخذ این مالیات در شرایطی که بخش مسکن در رکود به سر می برد می تواند بر روی ساخت و ساز تاثیر گذاشته و این صنعت را با مشکلات بیشتری روبه رو کند.

وی ادامه داد: برای اخذ مالیات از ساخت باید مکانیسم های دقیق تری پیش بینی می شد تا مشکلات غیر قابل کنترل همچون فساد به وجود نیاید.

سلطان محمدی با اینکه بارها بر اخذ مالیات از درآمد تاکید دارد و آن را برای اداره مملکت ضروری می داند اما معتقد است باید مکانیسم هایی اندیشیده شود که اجرای این قانون  مشکلات ثانویه ایجاد نکند در صورتی که برای این قانون سازوکارهای مناسب پیش بینی نشده است.

وی تصریح کرد: در کشورهای توسعه یافته ساخت و ساز از طریق شرکتهای سازنده صورت می گیرد و تا زمانی که سود حاصل از ساخت و ساز توزیع نشده و همچنان این کار ادامه دارد، این شرکتها  از مالیات معاف هستند تا تولید پیش برود اما با روشی که در حال حاضر برای اخذ مالیات از ساخت مواجه هستیم تورم بالا در این حوزه بعلاوه مالیات سبب می شود که همه درآمد فروش که روی بالاترین ضریب قرار می گیرد، پس از فروش ملک سرمایه اولیه سازنده را تقلیل بدهد به همین جهت باید مکانیسمی تعبیه می شد تا این اتفاق نیفتد و به نظر می رسد با اجرای این قانون استقبال از ساخت و ساز کاهش یافته و راههای گریز مالیاتی بیشتر شود.

محمدی خاطر نشان کرد: ممکن است سازنده برای اینکه مالیات کمتری بپردازد ملک را به اسم چند نفر بکند تا ظریب پایین بیاید و این اقدام ریسک فروش را بالا می برد.

این کارشناس حوزه مسکن یادآوری کرد: در این قانون باید تصریح می شد تا زمانی که سازنده سودی برداشت نکرده و سرمایه همچمان در امر تولید در گردش است مالیات پرداخت نکند.

به اعتقاد محمدی نحوه دریافت مالیات از ساخت مسکن ابهامات زیادی دارد از جمله در قیمت زمین؛ مثلا گفته شده که قیمت زمین را به نرخ روز محاسبه می کنند اما این بخش خود فساد زاست و نقطه آغاز روند فساد خواهد بود چرا که افراد می توانند روی قیمت زمین مانور داده و آن را غیر واقعی جلوه بدهند.

وی افزود: هزینه ساخت هم محل بحث است شما می توانید ساختمانی بسازید با متری 600 هزار تومان یا متری 3 میلیون تومان؛ هزینه ها در ساخت مسکن بسیار متغیر است و این بخش نیز خود فساد زا است و قانون اخذ مالیات را زیر سوال می برد و احتمال دارد سازنده ها به ساخت با تجهیزات ارزان و بی کیفیت روی بیاورند به همین جهت به نظر می رسد باید بر اجرای این قانون تامل صورت بگیرد.

فرهاد بیضایی هم معتقد است در حال حاضر این فرمول جدید در چند فاکتور یعنی احتکار، افزایش قیمت مسکن، تشدیدی رکود در حوزه مسکن و در حوزه اجرا دارای نواقص متعددی است که این فرمول را از مرحله بازنگری به بازنویسی تمام بندها سوق می‌دهد.

بیضایی با بیان اینکه قوانین نوشته‌شده بسیار نامناسب تحریر شده گفت: مشکل ابتدای این قانون در بخش معافیت مالیاتی سازندگان املاک نوساز بعد از سه سال است که این مورد به اعضای این صنف اجازه می‌دهد املاک را برای مدت متمادی بلوکه کرده و تنها خود را موظف به پرداخت مالیات طبق ماده 59 در زمان نقل و انتقالات کنند.

این کارشناس مسکن افزود: اکنون دولت با مصوبه جدید خود در واقع نقص و خلأ قانون مذکور را جبران کرده است. البته این مصوبه هم ایراداتی دارد، مثلا تعیین سود حاصل از ساخت‌وساز برای افراد حقیقی غیرممکن است و باید علی‌الراس تعیین شود. ضمن آنکه ماهیت این مصوبه، ضد تولید است چون نرخ مالیات را خیلی دست بالاگرفته است.

وی همچنین گفت: اشتباه دوم این فرمول نرخ بالای مالیاتی است. در شرایطی که بازار در رکود مطلق قرار دارد اخذ مالیات باعث تشدید این قضیه شده و باعث فرار سازندگان متخصص از این عرصه خواهد شد.

این کارشناس اقتصادی گفت: اما نکته مهم دیگر تغییر مسیر اخذ مالیات از ارزش معاملات ملکی به سمت سود تولیدکننده است از آنجایی‌که سازندگان همواره دارای نظام درآمدی غیرشفاف هستند این مسیر رویه بسیار نادرست برای اخذ مالیات تلقی می‌شود.

وی افزود: فرمول جدید مالیاتی به‌جای رقم ثابت مالیاتی به دنبال اخذ سود از منبع نامشخص و ناشفاف است.

بیضایی بابیان اینکه به‌ هیچ‌ عنوان با اخذ مالیات در شرایط کنونی موافق نیستم، گفت: در حال حاضر رونق در بخش مسکن همانند باریکه آب است و نباید این‌باریکه را به‌طور کامل قطع شود بدون تردید اخذ مالیات‌های این‌چنینی برخلاف رونق مسکن بوده و بر احتکار مسکن نیز دامن می‌زند.

این کارشناس اقتصادی بابیان اینکه هیچ‌کس ازجمله انبوه‌سازان مخالف ارائه مالیات نیستند تاکید داشت: یکی از مهم‌ترین نقاط ضعف این است که میزان مالیات مسکن به‌نوعی قابل‌مذاکره شده است. در دوره قبل چون قیمت‌ها ثابت بود میزان مالیات مشخص بود اما هم‌اکنون چون مسکن صنعتی است که با بخش‌های مختلف درگیر است و استخراج قیمت و سود آن می‌تواند متفاوت باشد اصلاحیه جدید، میزان مالیات را قابل‌مذاکره می‌کند که این کار نامطلوب است.

این کارشناس اقتصادی بابیان اینکه این فرمول بطور حتم در بخش اجرا مشکلات عدیده‌یی دارد گفت: این فرمول باعث ترویج قولنامه در خریدوفروش ملک می‌شود گفت: در آیین‌نامه ذکرشده املاک نوساز بعد از سه سال معاف از مالیات هستند که این به‌خودی‌خود می‌تواند راه میان بری برای سازندگان لحاظ شود این عده با همکاری واسطه گران می‌تواند به‌راحتی این املاک را به‌صورت غیررسمی و قولنامه‌یی وارد بازار کنند.

وی با بیان اینکه این فرمول تناقضات زیاد فنی و اجرایی دارد، گفت: یکی از بارزترین نقاط کور و تاریک این فرمول عدم رعایت عدالت مالیاتی است. دو رویکرد نادرست اخذ مالیات 25 درصدی (مقررشده از شرکت‌های حقوقی درحالی که مالیات بخش حقیقی بسیار کمتر از این ارقام است) و عافیت مالیاتی سازندگان حقیقی بعد از سه سال جز مواردی است که شرکت‌های حقوقی را به خروج از عرصه ساخت‌وساز تشویق می‌کند.

 وی گفت: تبعیض بین شرکت‌های حرفه‌یی و شخصی‌سازها باعث خواهد بخش مهمی از سرمایه‌گذاران مسکن را در این برهه زمانی از دست بدهیم. این در حالی است بیشتر سرمایه‌گذاران به علت عدم‌حمایت و تشویق‌های گسترده حاضر به حضور در بازار راکد مانند مسکن نیستند. نباید فراموش کنیم این شرکت‌ها می‌تواند به‌راحتی سرمایه‌های خود را در بازارهای موازی مسکن وارد و از سهم سود بیشتری بهره ببرند.

 بیضایی گفت: به‌هرحال تقسیم‌بندی سازندگان به دو شکل حقیقی (شخص‌سازی) و حقوقی (شرکت‌های سازنده) باعث خواهد شد بخش اعظمی از سازندگان خرد ما این عرصه را ترک کنند. این مورد به‌صورت واضح سیاست‌های کلی واصلی مسکن یعنی حرفه‌یی‌سازی و کاهش قیمت و رونق مسکن را نشانه گرفته است

وی گفت: بدون تردید این تبعیضات و نا عدالتی‌های مالیاتی باسیاست‌های اصلی که باید به سمت ساخت‌وسازهای حرفه‌ای‌تر و حقوقی‌تر حرکت کنیم تناقض داشته باشد؛ و به نظر می‌رسد فرمول جدید یک فرمول ضد تولید برای حمایت از تولید است.

این کارشناس بابیان اینکه مشکل اجرایی دیگر قابلیت چانه‌زنی و مذاکره میزان مالیات است یادآور شد: در دوره قبل چون قیمت‌ها ثابت بود میزان مالیات مشخص بود اما هم‌اکنون چون مسکن صنعتی است که با بخش‌های مختلف درگیر است و استخراج قیمت و سود آن می‌تواند متفاوت باشد اصلاحیه جدید، میزان مالیات را قابل‌مذاکره می‌کند که این کار نامطبوع است.

وی همچنین تاکید داشت: فرمول جدید مالیات برساخت و فروش مسکن، در بدترین زمان ممکن به لحاظ هم‌زمانی با آستانه رونق ساخت‌وساز و گذار از دوره احیا و نقاهت بازار، به اجرا درآمده است

بیضایی گفت: هرچند منطق دریافت مالیات بر درآمد از سازنده‌ها همچون سایر فعالیت‌های اقتصادی، فاقد اشکال آن‌چنانی ارزیابی می‌شود؛ اما دست‌کم، اخذ مالیات متعارف، عدم تبعیض مالیاتی و قابلیت چانه‌زنی و مذاکره میزان مالیاتی می‌توانست رویکرد مناسب‌تری برای این فرمول جدید لحاظ شود.

این کارشناس اقتصادی بابیان اینکه این فرمول جدید مالیاتی ساخت‌وساز از اساس ویران است تاکید داشت: اگر مسوولان به دنبال ایجاد و حفظ توازن در بازار عرضه و تقاضا هستند، باید نگاه جدی‌تری به قوانین مالیاتی داشته باشند. به نظر می‌رسد هدف غایی از ارائه فرمول جدید مالیاتی در افزایش درآمد دولت نهفته شده اما نکته مهم این است که این قوانین باعث فشار بیشتر روی سرمایه‌گذاران در این حوزه و دلسردی آنها و رکود بیشتر حوزه مسکن خواهد شد که می‌تواند چالش‌های متعددی را به همراه داشته باشد. افزایش رکود، بیکاری، افزایش قیمت مسکن (به‌واسطه اخذ مالیات‌های متعدد) و عدم خانه‌دار شدن قشر متوسط جامعه تنها بخشی از رویکرد اجرایی این مالیات است.

وی گفت: در حال حاضر بازار مسکن با سه رویکرد بسیار تاریک یعنی خواب سرمایه، ریسک بالا و سود کم روبه‌رو شده. کسانی که در این بازار و با این سه چالش همچنان بااراده قرص طی مسیر می‌کنند به‌هیچ‌عنوان سوداگر یا دلال نیستند این سازندگان همان کسانی هستند که در دوران رونق مورد هجمه قرارگرفته و در دوران رکود نیز باید در زیر شلاق‌های بی‌امان هزینه‌ها و بروکراسی‌های اداری، مالیات‌های متعدد و مشکلات کارفرماها با بیمه کارگران ایستادگی کرده و از سودهای مناسب بهره‌مند شدند. این افراد در هیچ شرایطی حرفه خود را با سودهای کم ریسک و 20 تا 24 درصدی بانک‌ها به چالش نکشاند. به‌هرحال به نظرمی رسد زمان حال زمان مبارکی برای اخذ مالیات از این عده نباشد. حال سوال اینجاست که آیا در این شرایط می‌توانیم انتظار سرمایه‌گذاری‌های جدید را در حوزه ساختمان داشته باشیم؟


برچسب ها: پول نیوز ، مالیات ، مسکن
نظر شما
نام:
ایمیل:
* نظر: